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房屋消防未通过一方可否单方面解除租赁合同

房屋消防未通过一方可否单方面解除租赁合同

【案情简介】

A公司与B餐饮公司于201143签订《房屋租赁合同》,约定B公司将涉讼房屋用于餐饮,建筑面积531平米,租期为2011410201649。合同签订后,由于A公司所有的建筑大消防正在申报审批中,A公司与B公司达成了以下意见:延长10B公司的装修期;在A公司大消防未正式获批情形下,由于大消防原因导致B公司因消防原因受到任何质询或罚款,均由A公司承担。此后,B公司即开始装修并营业。但是由于经营问题,B公司于2011102731日两次发函给A公司,要求终止合同并协商赔偿事宜,B公司并没有同意,于是成讼。B公司要求判令:1、确认原被告的租赁合同及补充协议于20111031解除;2、被告返还原告保证金276,186.39元;3、被告赔偿原告开办损失600,0004、返还原告以前交付的所有租金。A公司认为B公司一直就知道涉案房屋的消防情况,B公司经营活动从未因消防问题受到影响,而且涉案房屋消防目前已经通过验收,B公司的诉请没有任何依据;B公司停止支付房租,并要求解除合同仅因自身经营恶化,其行为构成严重违约,应承担相应违约责任。

值得一提的是,诉讼期间,A公司于2011123从涉讼房屋中搬离一部分物品,并交还钥匙一把给A公司,同时双方明确此行为并不作为解除合同的凭证。2011129A公司大消防获得审批。另A公司在20121月底将涉讼房屋出租给案外人。

【审判】

本案中,法院归结了2个争议焦点,一是被告大消防未通过的行为是否构成根本性违约,原告是否获得合同解除权。二是被告是否应赔偿原告的损失,损失范围如何确定。

关于第一个争议焦点,法院认为:《消防法》《建设工程消防监督管理规定》对相关主体未经消防验收或依法抽查不合格而将房屋投入使用、经营应承担的行政责任均作了明确规定,被告在大消防未经验收合格的即将涉讼房屋出租给原告经营,应承担相应的行政责任,但被告的该行为在民事法律关系中应承担责任的性质和范围,应结合租赁合同的内容及实际履行行为做具体分析。既然原告已经发现被告未通过消防审批,仍然接受的情形对于潜在的法律风险也应一并承受。而且在原告使用涉讼房屋期间,并未因此被行政机关处罚,被告的上述行为并未对原告的经营活动造成实质严重影响,也难以说明原告使用涉讼房屋的目的不能实现。原告在未催告被告并给与合理期限改正的情况下,于20111031直接发通知行为并不能发生解除的法律效力。但是法院同时认为,被告于2011123同意原告搬离部分物品并为了另行出租而看房收回涉讼房屋的钥匙,这一行为即可视为双方就不再履行租赁合同已经达成一致,即确认该日为合同解除日。

关于第二个争议焦点,法院认为由于被告在原告20111031要求解除之日仍没有获得消防审批,对于租赁合同的解除具有过错,且在诉讼期间将涉讼房屋出租给他人,致使无法对装修残值进行司法评估,被告应当承担与其过错程度相对应的赔偿责任,原告在明知被告未获消防审批情形下,仍继续装修、经营,致使损失增加,也应承担相应责任。

法院最终判决:原被告双方的《租赁合同》自2011123解除;被告赔偿原告装修损失160000元;驳回原告的其他诉请。

一审后,A公司不服一审判决向上一级法院提起上诉,最终,二审法院驳回A公司上诉,维持原判,目前判决已经生效。

【评析】

虽然本案在法律程序上已经终结,但本案所涉及的几个法律问题仍值得我们探讨,比如:消防问题是否影响租赁合同的效力?B公司可否因A公司消防未通过为由单方面解除合同?双方合意解除合同情形下,可否仅因消防问题认定A公司有过错从而要求其承担B公司的装修损失?

一、消防问题是否影响租赁合同的效力,承租方可否因此获得合同单方解除权?

这个问题在本案中法院已经有所论述,即涉案房屋未通过消防验收的,仅涉及行政责任,B公司并不能因此获得合同单方解除权,如果该行为没有对双方合同目的的实现没有造成根本性影响,则B公司不能以此为由解除合同。其实,此观点最高院早在2003年《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》中就已经明确:关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格,是否应认定房屋租赁合同无效的问题,应根据不同情况分别对待:第一,出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋,未经验收或者验收不合格的,应当认定租赁合同无效。第二,租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的,人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三,租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的,向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者,但租赁标的物经消防安全验收合格,不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。”

就本案来讲,由于涉案房屋并不属于法律规定须经公安消防机构验收的房屋,故AB公司签订的房屋租赁合同完全合法有效。而且该最高院复函第三款也已经明确,租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的,向当地公安消防机构申报消防安全检查义务人是企业的开办经营者,具体到本案也就是餐馆的实际经营者B公司。如果B公司曾经向相关机构申请消防安检,由于A公司大消防没有通过而被拒绝从而使B公司营业受影响的情况下,A公司自然应该承担相应的责任,如果A公司因为消防未通过而被责令停业的情形下,A公司自然可以以合同目无法实现为由要求提前解除合同。然而,本案中A公司从未向公安消防机构申请过消防安全检查,也从未被相关部门行政处罚过,其餐馆的实际经营行为并未因消防问题受到任何影响,这时A公司并不当然拥有合同解除权,对于此问题认定上,本案法院认定是准确的。

二、本案中,法院认定双方已经合意解除合同情形下,可否直接以消防未通过为由认定A公司对于解除合同有过错从而要求其承担B公司的装修损失?

我国《合同法》第93条规定:当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

我国《合同法》第97条规定:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

从我国合同法规定来看,在合同解除后损失赔偿问题上,所采取的依然是基本的民法归责原则——过错原则。即只有当合同一方对于合同解除具有过错情形下,才应对另一方的损失承担赔偿责任。本案中,法院仅因A公司在B公司20111031要求解除之日仍没有获得消防审批,就直接认定A公司对于租赁合同的解除具有过错,无疑难以让人信服,也缺乏事实和法律依据。因为本案中法院已经认定双方合同是基于合意而解除,那相应损失就应根据合同解除的真实原因予以归责,即如果B公司因A公司大消防未通过而导致其正常经营受到根本性影响,那么其要求提前解除合同并要求A公司承担相应损失也有一定道理;如果B公司之所以要求解除合同完全是自身经营的原因,则相应的损失应由B公司单方承担,因为这完全属于商业风险范畴,与A公司没有任何关系,更谈不上A公司存在过错。故本案中,查清B公司要求解除合同的真实原因,是准确处理本案的核心所在。审理过程中,法院完全可以要求B公司提供其经营收入账本以核查其整体的营业收入情形,从而对于B公司要求解除合同的动机做出准确的判断。正是由于本案法院忽视了这一点,也使审判庭陷入了另一种尴尬境地:即将A公司没有及时办理好大消防的过错,等同于A公司对于B公司要求解除合同有过错,从而使旁观者不可避免的陷入了理解上的困境:既然B公司承租时就已经清楚涉案房屋的消防情形,在长达7个月期间内,B公司并未受到任何形式的行政处罚,其正常经营行为也没有受到过任何影响,按照常理,其公司应当会继续经营才对,但令人不解的是,B公司为什么会在没有与A公司做任何沟通的情形下,于201110月底突然要求解除合同呢?难道仅仅用B公司所说的“其是守法商户,未通过消防违反法律,他们不应该这样做”这些话,就可以说明A公司对于合同解除具有过错吗?显然这样的说辞缺乏说服力,也不符合常理。

总之,法院仅仅以B公司20111031要求解除合同时涉案房屋消防仍未通过为由,径直认为A公司对于合同解除具有过错明显缺乏法律依据,也难以使人信服。笔者认为,最稳妥最合理的途径应是审查B公司要求提前解除合同的真实原因,只有这个前提明确的情况下,才能做出经得起历史考验的判决。

【办案手记】

笔者认为,本案的法律关系其实非常简单,案情也并不复杂。然而由于本案涉及案件标的额比较大,使得审判法官异常慎重。整个一审持续了七个多月,在此期间,主审法官也是数次与双方沟通,其审判庭、法院内部就此事也多次开研讨会议。可以说,整个案件的处理上,一审法院审理的都比较细致,在判决书中也做出比较详尽的说理,然而,由于法院在处理本案中忽视了一个前提要素—查清本诉产生的原因。正由于本案缘由未明,导致法院在处理本案过程中困难重重,而最终也没有做出一个完全令人信服的判决,这从其要求A公司承担部分装修损失的说理上闪烁其词也有反应。虽然二审法院维持原判,但在中国目前司法法大背景下,这丝毫不能证明一审法院判决的公正性和权威性。无论在个案中还是在整个司法进程上,中国法律人任重而道远!

(本文作者系上海锦坤律师事务所律师)