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章某书诉江宁区财政局其他(城建)不履行法定职责案

代   理   词

——章明书诉江宁财政局履行法定职责纠纷案

审判长、审判员、人民陪审员:

本人王晓鹏,江苏天左律师事务所律师,本案原告章某书的诉讼代理人。依据本案基本事实和相关法律规定,本代理人现依法发表代理意见,以履行代理职责,维护当事人的合法权益。

第一,原告就案涉住宅楼专项维修资金的补建事宜有权向江宁财政局提出履职请求,并在江宁财政局不履职时有权提起本案诉讼。

首先,住宅专项维修资金的建立,系以一个物业管理区域为基本单位单个业主不能就单个住房申请单独建立。对此,相关法律已经作出了明确的规定。原告是案涉房屋共有8户业主之一,因此,原告有权就案涉房屋住宅专项维修资金的建立提出相关请求。

其次,住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅专项维修资金属于全体业主共有,住宅专项维修资金的建立涉及到每一位业主的切身利益。因此,原告作为业主之一,对于案涉房屋专项维修资金的建立,自然享有相应的权利。

第二,江宁财政局的《复函》没有事实和法律依据。

首先,江宁财政局在《复函》中所认定的事实,与原告所请求的事项没有关系。原告在申请书所请求的,责令江宁农行“就已售公房即汤山农行宿舍楼足额交存住宅专项维修资金”,而江宁财政局在《复函》则认为,原告通过拍卖方式购得案涉房屋,按照拍卖合同约定,自行承担包括住宅专项维修资金在内的相关费用。《复函》并据此认为,根据苏建房(200819号文第三条第(三)规定,江宁财政局无权责令江宁农行“限期改正”。

基于上述事实,本代理人认为,江宁财政局与原告所说的不是同一件事情。因为,原告是请求就案涉整幢房屋责令江宁农行补建住宅专项维修资金,而江宁财政局认定的却是原告这一户应当自行交存住宅专项维修资金。

其次,江宁财政局在《复函》中并未查明应当查明的基本事实。从原告的请求来看,江宁财政局应当且必须查明的基本事实是:

——江宁农行是否就案涉房屋足额交存了住宅专项维修资金

——如果已经足额交存,其交存的住宅专项维修资金是否纳入代管部门统一管理。

江宁财政局只有查明了上述基本事实,才据此做出正确的决定。然而,对于上述事实,江宁财政局并未查明。庭审中,江宁财政局已经明确表示,其不知道江宁农行是否已经交存住宅专项维修资金,而对于如何交存住宅专项维修资金,江宁财政局也是一无所知。江宁农行虽然提出已经按照规定交存了住宅专项维修资金的事实主张,但是,江宁农行对此却没有提供充分的证据,因此,该事实难以成立

其三,江宁财政局《复函》适用法律错误。在《复函》中,江宁财政局引用了苏建房(2008)19号文第三条第(三)之规定。本代理人认为,该规定不能成为江宁财政局不履行法定职责的理由。这是因为:

1、江宁财政局对于“已发生转让的公有住房”的概念理解错误。这里所谓“已发生转让的公有住房”,指的是公有住房出售后,业主将所购公有住房再次转让的情形。而原告则是直接从江宁农行手中购得了案涉房屋,原告的情形,符合“公有住房已经出售”的规定。尽管原告是通过拍卖方式购买了案涉房屋,但是,这只是江宁农行出售公有住房的一种方式。

2、江宁财政局对案涉住宅楼业主属性定性存在错误。涉住宅楼共有8户业主,其中有5户业主属于江宁农行单位职工。因此,即便将原告等3户业主按照“已发生转让的公有住房”对待,但是,其中仍然有5户业主属于“公有住房已经出售”的范围。

3、江宁财政局对苏建房(2008)19号文的理解存在错误。本代理人认为,《住宅专项维修资金管理办法》是关于“谁应当交存”的问题,而苏建文(200819文则是关于“交存人按照何种标准交存”的问题。但是,无论如何,这些都不是免除江宁农行应当承担交存住宅专项维修资金义务的规定。

鉴于江宁财政局认定事实存在重大错误,因此,应当确认《复函》违法。

第三,江宁农行关于案涉房屋住宅专项维修资金应由原告承担的观点不能成立。

首先,原告并未要求江宁农行承担应当由原告承担的交存住宅专项维修资金的义务。原告认为,该江宁农行交存的,由江宁农行交存;该原告交存的,由原告交存。

其次,江宁农行对《委托拍卖合同》的理解存在错误。因为,原告不是拍卖合同当事人,因此,拍卖合同中的相关约定对原告没有法律约束力。

另外,拍卖合同没有免除江宁农行交存住宅专项维修资金的义务。根据拍卖合同(江宁农行在答辩状中引用的部分)的约定,“若买受人自行办理两证,则所产生的所有费用(包括办理两证及两证过户时卖方应交纳的费用)均由买受人支付”。根据该项约定,如果该费用因办理两证而生产以及如果该项费用专属于卖方如果是这样,则由买受人交纳。就本案而言,住房专项维修资金不属于因办理两证而产生的费用,也不属于“卖方”的专属义务。因此,江宁农行应当交存住房专项维修资金的义务,仍然应当由江宁农行自己承担

还有,拍卖合同约定,“若当地政府要求房屋使用人交纳土地租金等费用由买受人另行支付”。根据该项约定,如果政府要求房屋使用人交纳土地租金,则由买受人交纳。尽管这里有一个“等”字,但是,本代理人认为,这个“等”字的含义,不包括住房专项维修资金。根据法学基本理论,“等”字里所包括的事项,应当与前面列举的事项属于同一性质。由于土地租金的权利人是政府住房专项维修资金的权利人是业主,这两种费用的性质完全不同,因此,住宅专项维修资金不可能包括在“等”字的含义范围之内。

综上,本案应当认定江宁财政局的《复函》违法,并依法判令江宁财政局在法定期限内履行法定职责。

代理人:江苏天左律师事务所

王晓鹏  律师

2017年3月8日